MAMOTRETO.- PUNTO FINAL.-

Gran Canaria

EXPONEMOS EL TEXTO DEL INFORME DE LA ADMINISTRACION REGIONAL ENVIADO AL AYUNTAMIENTO DE SANTA BRIGIDA. PRETENDEMOS QUE TODOS LOS VECINOS LO CONOZCAN Y ESPECIALMENTE EL ALCALDE.

Todo el procedimiento administrativo relacionado con el centro comercial de Santa Brígida es ilegal y contrario a Derecho

El acuerdo de adjudicación vulnera varias leyes y favorece al concesionario
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Zona del Centro Comercial de Santa Brígida.

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Con fecha 30 de marzo de 1990, la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de Canarias (en adelante Cotmac) aprobó definitivamente las Normas Subsidiarias Municipales de Santa Brígida (en adelante NNSS). La toma de conocimiento del Texto Refundido de las NNSS se publicó en el BOC del 12 de agosto de 1991 y 25 de junio de 1993.
Como es bien conocido por todos, antes del comienzo de las obras del Centro Comercial de Santa Brígida, en dicha parcela estaba el aparcamiento público y el Campo de Fútbol municipal; y para hacer el mamotreto se tramitó una Modificación Puntual de las NNSS, la cual tenía el siguiente objeto que citamos textualmente de su Memoria:
“La Modificación Puntual que se propone consta de dos apartados conectados entre sí, por un lado el cambio de uso y ordenación del espacio conformado por el aparcamiento municipal y campo de fútbol actual y por otro la ubicación de una parcela con uso social anexa al Centro de Salud.

Desde hace varios años el gobierno municipal viene trabajando, en la remodelación del casco del municipio con el objetivo de resolver determinadas demandas de equipamiento tanto de ocio como de espacio libre, aparcamiento y tanatorio.

El fruto de ese esfuerzo fue la convocatoria de un concurso público de ideas en 1996 con amplia participación, que sin duda fijó las bases urbanísticas y arquitectónicas de lo que se pretendía en la pieza de suelo conformada por el campo de fútbol y aparcamientos.

La presente Modificación de las Normas Subsidiarias de Planeamiento, cumple además, el doble objetivo de ordenación y gestión, puesto que lo que se pretende con el dimensionado previo de los equipamientos, con una ubicación predeterminada, es poder recurrir al sistema de concurso, por el que la empresa adjudicataria ejecutaría la totalidad de las obras (tanto públicas como privadas), a cambio de la concesión administrativa para el uso y gestión del aparcamiento y/ o la propiedad de la parcela comercial.
La pieza sobre la que se interviene tiene una superficie aproximada de 15.084m2, clasificada como suelo urbano y con la calificación de uso social la parte correspondiente al campo de fútbol y aparcamiento actual, con una superficie de 7.280 m2 según se indica en el cuadro de equipamientos social recogido en las normas vigentes. El equipamiento social previsto se encuentra dividido en dos franjas prácticamente iguales por una calle señalada en las NN.SS. como continuación de la denominada Presbítero Blas Marrero Betencourt.

En relación con el campo de fútbol, en el sector urbanizable (SAU 14) de Los Olivos, con plan parcial aprobado definitivamente por la Cotmac, se ha asignado un sistema general con uso deportivo para estadio de fútbol (estando en preparación la fase de concurso para la adjudicación del proyecto), siendo la intención de la Corporación Municipal la ejecución de este nuevo estadio en forma simultánea o previa a las obras que se ejecuten en la zona donde se propone la modificación. En relación con los aparcamientos existentes, que también son usados esporádicamente para eventos culturales y de ocio, con una capacidad actual de 130 vehículos, resultan claramente insuficiente para el uso comercial y de servicio diario, quedando totalmente colapsado los fines de semana con la afluencia de vecinos al Mercadillo Municipal (se colapsan incluso las zonas en tierra que se han acondicionado junto al Mercadillo y su trasera). Es por eso, que optando por su ejecución subterránea en 3 plantas y aumentando su superficie en planta, se obtiene una capacidad aproximada para 638 vehículos.

Se aumenta por tanto el espacio libre previsto en lasNN.SS. en 11.678m2 (7.018m2 destinados a Parque Urbano-Jardín Botánico y 4.660 m2 a Plaza Pública sobre sótanos de aparcamientos). Asimismo se califica con uso comercial una parcela de 2.372 m2 dedicados a actividades de ocio, culturales y comerciales, recogiendo en el pliego de condiciones técnicas del expediente de contratación la restricción de actividades como bingos, salas de juegos, máquinas recreativas, etc., permitiendo la alternativa de supresión de dichas actividades en otros puntos del casco por colisión con el uso residencial…
La actuación propuesta se realiza en ambos casos sobre terrenos propiedad del Ayuntamiento, subdividiendo en el primer apartado propuesto en tres parcelas diferenciadas a efectos de gestión, así la parcela superior tendrá el uso de Plaza Pública en tanto que el subsuelo será objeto de concesión administrativa para la explotación de los aparcamientos. La segunda parcela destinada a equipamiento de ocio, comercial y cultural, será objeto de adjudicación en propiedad al adjudicatario del concurso, por lo que a efectos posteriores de segregación e inscripciones registrales, se ha optado por ubicar este uso en parcela independiente. La tercera parcela será destinada a Jardín Botánico, no admitiéndose usos bajo la rasante del terreno, y limitando la ocupación en superficie exclusivamente a las propias del uso asignado (amueblamiento, kioskos). Independizando la parcela del tanatorio puesto que va a llevar una gestión independiente…”.

En virtud del Acuerdo de la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias (en adelante Cotmac), de 4 de octubre de 2001, se aprobó definitivamente la antes citada Modificación Puntual de las Normas Subsidiarias en la calle 18 de Julio y otras, en el término municipal de Santa Brígida.

En base a la anterior normativa, el Ayuntamiento de Santa Brígida encargó al arquitecto Waldo González-Sosa el anteproyecto para la construcción del Centro Comercial.

Se proyecta con cuatro salas de cine, detrayendo superficie para plazas de aparcamiento de las plantas identificadas como Sótano -1 y Sótano -2. A dicho equipamiento se accedería por la planta alta del Centro Comercial, donde se encuentran los aseos, el bar y las salas de proyección del cine, y usando las escaleras o ascensores para bajar un nivel hasta donde se encuentran las butacas.

El anteproyecto del arquitecto Waldo González-Sosa fue informado por el arquitecto municipal el 24 de septiembre de 2001. De este informe ha de destacarse que se tiene el citado Anteproyecto como complemento del pliego de condiciones que sirve de base a la concesión administrativa, pues el multicines es un criterio que define el objeto del contrato de concesión, así como un criterio de puntuación en la fase de concurso.

El pleno el 27 de septiembre de 2001, aprobó el Pliego de Condiciones Económico-Administrativas Particulares y de Condiciones Técnicas para el “Concurso abierto para la adjudicación de contrato de concesión administrativa de obra pública en orden a la construcción de un edificio de aparcamientos subterráneos, plaza pública, locales comerciales, multicines y parque urbano, así como la redacción de todos los documentos y trabajos necesarios para la ejecución del mismo y posterior explotación del inmueble de aparcamientos subterráneos, locales comerciales y multicines, en las calles Juan Morales, José Antonio y 18 de julio de la Villa de Santa Brígida”.

El artículo 2 del Pliego de Condiciones Económico-Administrativas Particulares regula el procedimiento de selección que será concurso público abierto.

Debido a que no se presentó ninguna oferta el Pleno, adoptó el acuerdo de modificar el procedimiento de selección, pasando de la forma de concurso, procedimiento abierto y tramitación ordinaria, al procedimiento negociado sin publicidad, solicitando oferta a un mínimo de tres empresas capacitadas para realizar el contrato.

Los interesados en presentar sus ofertas debían remitir su Oferta Económica, adjuntando, además, un documento respaldando el compromiso de realizar las modificaciones o variaciones sobre el anteproyecto del arquitecto Waldo González-Sosa, respetando en todo caso las condiciones esenciales de éste, incluida la ejecución del multicines y un mínimo de quinientas plazas de aparcamiento.

Se convocó al procedimiento negociado sin publicidad, solicitando oferta, a:
FCC Construcciones SA, Nexo Entrecanales Cubiertas SA Obrascón Huarte Lain SA, Bitumex SA, Axxan 4004 SL, Parking de Canarias SL, VVO Constructora y Proyectos
Iniciativa y Promociones Canarias SA.


De las empresas anteriormente convocadas al procedimiento negociado sin publicidad, cabe destacar la contestación de la mercantil Gestión de Aparcamientos 2002, S.L., que el día 12 de marzo de 2002 declina la invitación recibida, puesto que, después de estudiar el proyecto, descarta la posibilidad de presentar una oferta “por la presencia de unidades caras, que entendemos no rentables, como los Multicines”.

Quien único presenta oferta para la adjudicación del contrato de concesión administrativa son las mercantiles Saramema, S.L.; Cura Riviera, S.L.; Estacionamientos y Servicios, S.A.; y FCC Construcción, S.A.

La antedicha Oferta Económica se componía de un Proyecto, en cuya Memoria se dispone que el objeto y destino de la obra es la construcción de un edificio de aparcamientos subterráneos, plaza pública, locales comerciales, multicines y parque urbano, para la adjudicación del contrato de concesión administrativa convocado por el Ayuntamiento de Santa Brígida. Se recoge, también, que “la obra proyectada se adapta al Anteproyecto a que hace referencia el artículo 1.4 de Pliego de Condiciones Técnicas del Concurso”, esto es, el anteproyecto del arquitecto Waldo González-Sosa, salvo determinadas mejoras.

Respecto a la ejecución de la vía pública de nueva creación, se observa claramente que ya no tiene continuidad con la calle preexistente Presbítero Blas Marrero Betencourt, luego ésta calle ya no se une con la calle 18 de julio -hoy paseo del Guiniguada-. Este nuevo trazado contradice claramente no ya sólo el anteproyecto del arquitecto Waldo González-Sosa, sino también la Modificación Puntual de las Normas Subsidiarias en la calle 18 de Julio y otras, en el término municipal de Santa Brígida.

Por otro lado, puesto que las empresas en su Oferta destinan a uso comercial la planta bajo la plaza pública, los aparcamientos quedarán resueltos en sólo dos plantas bajo la rasante. Esta modificación del anteproyecto del arquitecto Waldo González-Sosa, respecto a los aparcamientos, no es la única, pues se crea un nuevo acceso a través de la calle de nuevo trazado.

Por primera vez en la tramitación de todo el expediente administrativo se habla de la necesidad de que uno de los locales en el nivel -1, con una superficie no inferior a novecientos metros cuadrados (900,00 m2), se destine en exclusiva a productos de alimentación. La Oferta justifica esta decisión en que este tipo de uso será la máquina que dinamice comercialmente el conjunto del Centro Comercial; luego, tal y como se configura la Oferta Económica, esta decisión es en todo caso comercial, sin que existe un interés general que la motive. Saramema, S.L.; Cura Riviera, S.L.; Estacionamientos y Servicios, S.A.; y FCC Construcción, S.A. ofertaron la ejecución de cuatro salas de multicines agrupadas de dos en dos, con una capacidad cada una de ciento sesenta y cinco, y ciento treinta y dos butacas respectivamente.

Además, aprovechando la cubierta del volumen edificatorio destinado a almacenes municipales previstos en el anteproyecto del arquitecto Waldo González-Sosa, se propone la ejecución de un anfiteatro al aire libre con capacidad para mil personas al que se puede acceder con vehículos hasta el escenario para facilitar las representaciones que en él se celebren.


Asimismo, puesto que se licitó un contrato de concesión de obra pública, que consiste en aquel negocio jurídico en virtud del cual la Administración Pública concedente otorga a un concesionario, durante un plazo, la construcción de obras, y reconoce al concesionario el derecho a percibir una retribución consistente en la explotación de la propia obra. Así, la principal característica distintiva es que la contraprestación de la obra reside en el derecho de explotación, y que los riesgos económicos derivados de la ejecución de la obra pública y su explotación son del concesionario; por todo lo cual, el contrato de concesión de obra pública es un contrato mixto, que quedará sujeto a las normas de los contratos de obra, y los contratos de gestión de servicios públicos.

Luego, como consecuencia de lo anterior, el concesionario deberá amortizar la inversión realizada en la obra, cubrir el coste de explotación y obtener su margen normal de beneficio, a través del cobro directo a los usuarios de los servicios durante el plazo de la concesión. Para concretar todo lo anterior será imprescindible aportar, además de los documentos propios del contrato de obra, esto es, Memoria, Planos, Pliego de Prescripciones Técnicas Particulares, Presupuesto, Estudio Geotécnico, etc., que servirán para cuantificar la inversión que realizará el concesionario; acompañar los documentos relativos a la explotación, tales como los Estudios Económicos y Administrativos sobre el régimen de utilización y tarifas que han de aplicarse.

Pues bien, en la proposición presentada por la UTE, en el sobre número 2, que corresponde con la “Oferta Económica” – Anexo II, en el apartado 3 “Estudio Económico de la Concesión”, se realiza un estudio económico-financiero y de rentabilidad del contrato de concesión de obra pública, que dice la mercantil estar de acuerdo con los artículos del Pliego de Condiciones Técnicas, Económicas y Administrativas que rigen el procedimiento negociado de adjudicación. En la introducción de dicho documento se recoge que “se valoran los costes tanto de inversión como de los gastos corrientes de explotación con el fin de realizar los estudios financieros y de rentabilidad de las soluciones planteadas”.

Pero no existe tal estudio económico-financiero y de rentabilidad de los locales comerciales, multicines, máquinas expendedoras y publicidad comercial; puesto que la “Oferta Económica” de la UTE sólo se circunscribe a la explotación de los aparcamientos subterráneos, aún cuando la retribución del concesionario consistirá en los ingresos resultantes de la explotación de los aparcamientos, y el beneficio que se obtenga del resto de los elementos de la concesión, esto es, la explotación de la plaza pública, los locales comerciales, los multicines y los espacios publicitarios del Centro Comercial.

Resulta, por tanto, que, si el canon que ha de pagar la concesionaria se fija y justifica por el licitador en función de la “Oferta Económica”, la cual habrá de tener en cuenta las previsiones de ingresos, el coste total de las obras y los servicios, las amortizaciones del capital invertido, los gastos de financiación, etc., así como el margen normal de beneficios que corresponde al concesionario; y para tal fin la UTE sólo y exclusivamente tuvo en cuenta la explotación de los aparcamientos, pasando por alto los beneficios de los arrendamientos de los locales comerciales, multicines, máquinas expendedoras y publicidad comercial; tenemos que la concesión está completamente desequilibrada.


El pleno municipal celebrado en sesión extraordinaria el 05 de junio de 2002 acordó adjudicar a favor de FCC Construcción, S.A.; Estacionamientos y Servicios S.A.; Cura Riviera S.L. y Saramema S.L., la “concesión administrativa de obra pública en orden a la construcción de un edificio de aparcamientos subterráneos, plaza publica, locales comerciales, multicines y parque urbano, así como la redacción de todos los documentos y trabajos necesarios para la ejecución del mismo y posterior explotación del inmueble de aparcamientos subterráneos, locales comerciales y multicines, en las calles Juan Morales, José Antonio y 18 de julio de la Villa de Santa Brígida”, por importe de 9.015.181,57 €.

El citado acuerdo exige que el Proyecto de Ejecución de las obras que aporte la adjudicataria del contrato de concesión administrativa, recoja las salas de multicines y que, además, éstas se han de ejecutar para que la propuesta formal de ubicar locales comerciales bajo la plaza sea considerada válida.

El día 19 de noviembre de 2002, el alcalde presidente del Ayuntamiento de Santa Brígida y el gerente de la UTE firman el contrato de concesión administrativa de obra pública. En la cláusula numeral primera se recoge que la UTE “se compromete a la ejecución de las obras con arreglo al proyecto técnico y pliego de prescripciones técnicas y pliego de cláusulas económico-administrativas particulares aprobados y que figuran en el expediente, documentos contractuales que acepta plenamente…”.
Asimismo, expresamente se pacta que “las salas de multicines han de ejecutarse para considerar válida la propuesta formal que se presenta en el proyecto arquitectónico de ubicar locales comerciales bajo la plaza”.
Respecto a la oferta económica, la UTE abonará en concepto de canon anual al Ayuntamiento de la Villa de Santa Brígida el 20% sobre el excedente, que será la diferencia entre los ingresos anuales totales obtenidos por las plazas de rotación del aparcamiento, los costes anuales del servicio del aparcamiento y un 10% de los citados ingresos en concepto de Beneficio Industrial.
El pleno municipal del Ayuntamiento de Santa Brígida, en sesión extraordinaria celebrada el día 06 de junio de 2003, acordó autorizar las obras de ejecución del expediente LU 28/03, del Edificio de Aparcamientos Subterráneos, Plaza Pública, Locales Comerciales, Multicines y Parque Urbano, “condicionado, (y cito textualmente) como requisito de validez y efectividad del acuerdo, a la comprobación mediante informe de la Oferta Técnica… de que el proyecto visado corresponde a lo previsto en el artículo 1º apartado 4º del Pliego de Prescripciones Técnicas que sirvió de base a la licitación de la concesión administrativa a que se refiere la autorización de este acuerdo…”. Luego, el Pleno Municipal vinculó la validez y efectividad de la autorización de las obras de ejecución del expediente LU 28/03, del Edificio de Aparcamientos Subterráneos, Plaza Pública, Locales Comerciales, Multicines y Parque Urbano, a que éstas se correspondieran con el anteproyecto del arquitecto Waldo González-Sosa.

Pero, no obstante lo anterior, el Proyecto de Ejecución no cumple con la ordenación aprobada en las NNSS y en la Modificación Puntual de las Normas Subsidiarias en la calle 18 de Julio y otras, pues la vía de nueva creación, que tiene continuidad con la calle preexistente Presbítero Blas Marrero Betencourt, uniéndola con la calle 18 de julio -hoy paseo del Guiniguada-, es invadida por el edificio del Centro Comercial. Y, a su vez, el mismo vial público de nueva creación invade 2.108,64 m2 del Espacio Libre.

Asimismo, si bien el Proyecto de Ejecución recoge en su Memoria referencias a los multicines, lo cierto es que no existe en ese documento ninguna evidencia de la existencia de las salas de cine, ni de las salas donde han de ponerse las máquinas de proyección, ni el resto de zonas comunes y anexas al mismo, tales como lugares destinados a la venta de entradas, golosinas, etc. Los planos del Proyecto de Ejecución no grafían por ningún lado la existencia de salas de cine.

El Sótano 1 se destina íntegramente a plazas de aparcamiento, y la planta semisótano es íntegramente a comerciales, con una superficie de 1.624’00 m2 de supermercado.

El anteproyecto del arquitecto Waldo González-Sosa disponía un total de 655 plazas de aparcamiento en tres plantas de garaje. Aquella determinación fue mejorada por la UTE en su Oferta Económica, que propuso la materialización de 666 plazas, pero en dos plantas de garaje. No obstante, el Proyecto de Obra aprobado por el Pleno el día 06 de junio de 2003 recogía la ejecución de 506 plazas exclusivamente.

Teniendo presente que el 25 % de esas plazas debían ofertarse a los vecinos residentes del municipio, así como a las personas que trabajan en el casco de Santa Brígida, al disminuir las aprobadas por el Ayuntamiento en Pleno, en referencia a las ofertadas por la UTE, en más de cien plazas de aparcamiento, menos beneficios se trasladarán a la colectividad.

Asimismo, si el canon anual que ha de abonar la UTE al Ayuntamiento es el veinte por ciento (20%) sobre el resultado de la operación aritmética de restar a los ingresos anuales totales obtenidos por las plazas de uso público rotatorio indiscriminado del aparcamiento, los costes anuales del servicio y un 10% en concepto de Beneficio Industrial; al aprobar a la UTE el Proyecto de Ejecución que tiene sólo 506 plazas de aparcamiento, el canon que percibe la Administración Local se verá disminuido sensiblemente.

La UTE desecha la idea de acometer el multicines, optando por una superficie comercial destinada a la alimentación. Esta decisión abarata enormemente los costes de construcción del Centro Comercial, pues en el peor de los casos la ejecución de la partida destinada a las salas de cine supera siempre el millón de euros, cifra a la que nunca llegará un supermercado, pues necesita de menos instalaciones, superficies, etc. Sustituir el multicines por la superficie alimentaria modifica el objeto del contrato de concesión administrativa.

El Anteproyecto del arquitecto Waldo destinaba una superficie de 808’60 m2 construidos a almacén municipal, por un valor de ejecución de 145.685,33 €. Asimismo, la Oferta Económica de la UTE proponía para el mismo uso una superficie de 511’58 m2construidos, con un coste de obra de 145.685,33 €. No obstante, el Proyecto de Obras aprobado por el pleno Municipal el día 06 de junio de 2003, no recoge la ejecución de esta partida.

En relación directa con el almacén municipal, la Oferta Económica de la UTE recogía la construcción de un anfiteatro sobre el mismo, mejorando la solución arquitectónica del anteproyecto del arquitecto Waldo; pero el Proyecto de Ejecución aprobado por el Pleno no recoge la materialización de esta obra.


El anteproyecto del arquitecto Waldo preveía la ejecución de una pasarela que unía la Plaza Pública con el Parque Guiniguada, salvando la calle 18 de julio -hoy Paseo del Guiniguada-, con una superficie de 593’00 m2construidos, y un presupuesto de obra de 118.820,09 €; no obstante la UTE ni ofertó su ejecución, ni el Ayuntamiento exigió su construcción.

Por último, el anteproyecto del arquitecto Waldo tenía resuelta la entrada a los aparcamientos a través de la vía pública de nueva creación, desarrollándose dentro de la superficie destinada a garaje las rampas que comunicaban las tres alturas de aparcamientos. Esta solución no exigía la ocupación de superficie destinada a Espacio Libre. No obstante, el Proyecto de Ejecución del Centro Comercial dispone la entrada al parking a través de un vial deprimido, ocupando superficie destinada a Espacio Libre en la Modificación Puntual de las NNSS en la calle 18 de julio y otras, y en el Anteproyecto del arquitecto Waldo González-Sosa.

La ejecución material de las obras del Centro Comercial no se ajusta ni a la normativa que le es de aplicación, ni al Proyecto de Obras aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Santa Brígida el 06 de junio de 2003, ni al contrato de concesión administrativa suscrito el 19 de noviembre de 2002.

En este sentido, para probar la anterior afirmación cabe citar la Memoria del Proyecto de Modificación Puntual de las NNSS de planeamiento municipal en el ámbito delimitado por las calles 18 de julio, Juan Morales Navarro y José Antonio, así como el CEIP Juan del Río Ayala; redactado e impulsado por la propia UTE concesionaria del Centro Comercial; documento que se aprobó inicialmente por el Pleno del Ayuntamiento el día 29 de septiembre de 2005, y la aprobación provisional recayó el 16 de mayo de 2006; luego, no se corresponde con la anterior Modificación Puntual aprobada definitivamente el 04 de octubre de 2001, y que es fundamento del contrato de concesión. Para referirnos a la figura de planeamiento aprobada provisionalmente el 16 de mayo de 2006, la denominaremos Segunda Modificación Puntual.

En el informe técnico del Jefe de Servicio de Ordenación Urbanística, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación Territorial del Gobierno de Canarias, de 11 de septiembre de 2007, en el trámite de aprobación definitiva de la Segunda Modificación Puntual, en el apartado 0.- Introducción y antecedentes de la Memoria, se reconoce un desplazamiento en la embocadura con la alineación en continuación de la calle Presbítero Blas Marrero Bethencourt de tres metros aproximados. Es fácilmente contrastable que ese desplazamiento es de cuatro metros, pues sólo hay que contar el número de bloques y multiplicarlo por dos, pues cada uno tiene cincuenta centímetros de largo. (8 bloques x 0’5 metros = 4 metros).
Asimismo, el Proyecto de la Segunda Modificación Puntual recoge que el Pleno del Ayuntamiento, en sesión celebrada el 06 de agosto de 2004, acordó solicitar a la UTE la modificación del Proyecto de Obras aprobado con el objetivo de eliminar una de las plantas comerciales sobre la plaza, desplazando parte de esa superficie al espacio destinado a multicines y el resto distribuyéndose entre la plaza. Continúa argumentando, además, que esta decisión “se fundamentaba en la no concurrencia de operadores a los locales de los cines, pese a los intentos de la propia Corporación, lo que justifica liberar el uso dotacional asignado, permitiendo también el uso comercial”.

Ahora bien, cabe destacar que las obras hoy día ejecutadas se compone de dos plantas de sótano destinadas a parking, una planta baja donde se encuentra el local para la unidad alimentaria, y una planta primera de comercial. La UTE no ha ejecutado la segunda planta de comercial, aún estando autorizada para ello.

En la página 15 de la Memoria del Proyecto de la Segunda Modificación Puntual se puede leer que “durante el proceso de redacción de los proyectos y al levantarse planos topográficos de detalle se detectaron diferencias en superficie, entre las teóricas según las NNSS y la Modificación Puntual de las mismas y la realidad física del terreno, lo que motivó un error en la implantación del edificio que desplazó la alineación de la vía de nueva creación en prolongación de la calle Presbítero Blas Marrero Bethencourt”; y, asimismo, continúa diciendo que “la corporación Municipal tiene la intención de reordenar el tráfico dentro del casco, accediendo al mismo desde la calle 18 de Julio por la Circunvalación (un único sentido), continuando por las calles José Antonio y Juan Morales Navarro y saliendo del casco por la vía de nueva creación hacia la calle 18 de Julio, de esta forma y recogiendo el error de desplazamiento de la vía, ampliar su sección a 13 metros (2+2 de aceras, 2,50 metros de estacionamiento y 6,50 metros de circulación) en lugar de 10,50 metros previstos inicialmente”. Cuestión ésta que se viene denunciando en la exposición de los hechos de este escrito de demanda, aunque no podemos compartir la forma de exponer esta circunstancia, puesto que no puede tratarse la invasión del vial público de nueva creación, así como el Espacio Libre, de error de hecho, y más cuando dicho “desliz” es evidente desde que la UTE presenta su Oferta Económica en el Ayuntamiento, y que es de fecha 13 de marzo de 2002.

El desplazamiento del edificio invade un vial público, y, por extensión, el vial público invade el Espacio Libre, hechos de graves trascendencias para la UTE y el Ayuntamiento de Santa Brígida, pues determinan la presunta comisión de sendas infracciones muy graves, a la postre no legalizables, y que conllevarán inexorablemente la restauración de la legalidad y la realidad física alterada, amén de la incoación del correspondiente expediente sancionador.

Al invadir el vial deprimido de acceso a los garajes, el Espacio Libre, éste deberá ser demolido, pues el Espacio Libre no permite este tipo de usos. Lo mismo ocurrirá con las plazas de aparcamiento que se encuentran en la planta sótano dos, bajo el citado Espacio Libre. Luego, el edificio del Centro Comercial habrá de ser estructurado de nuevo, debiendo resolverse una nueva entrada al parking que cumpla con la norma urbanística de aplicación.

Lo mismo debe ocurrir con la parte del edificio que invade el vial público, habrá de ser demolido.

A pesar de la gravedad de los hechos antedichos, la Memoria del Proyecto de la Segunda Modificación Puntual recoge que “la oportunidad de esta modificación obedece a la necesidad de adaptar la ordenación vigente a la realidad del terreno, a las variaciones producidas en proyecto y obras, y a las modificaciones que se pretenden introducir por parte del Ayuntamiento, a un proyecto en fase de ejecución”. Y en el apartado de la justificación de la Segunda Modificación Puntual se puede leer que “se prevé la modificación del trazado o desplazamiento del nuevo sistema local viario, previsto desde la Modificación Puntual vigente, con el fin de garantizar la…
… funcionalidad y distribución del tráfico de la zona, y asegurar la accesibilidad al centro comercial así como a las 500 plazas de aparcamientos previstos”. Luego, como mínimo, sin entrar a valorar posibles responsabilidades personales, esta decisión responde a la figura de la reserva de dispensa, pues se pretende adaptar la norma a lo ejecutado por la UTE, cuando debería ser al contrario, tal y como exige el TRLOTC y ENC cuando regula los trámites para restaurar la realidad física alterada y la legalidad trasgredida.

El objeto y alcance del Proyecto de la Segunda Modificación Puntual es el siguiente, y se cita textualmente:
1. “La corrección de los errores materiales incurridos en los cálculos de las superficies de las parcelas, adecuándose éstas a las superficies reales del ámbito, según levantamiento topográfico.

2. El desplazamiento del eje de la calle de nueva creación entre las calles 18 de julio y Juan Morales Navarro, ampliando su sección y evitando la continuidad con la calle Marrero Bethencourt, al estimarse necesario para garantizar la funcionalidad y asegurar la accesibilidad al centro comercial así como a los aparcamientos previstos en la plaza.

3. La modificación de la ordenanza de altura y ocupación de la edificación sobre rasante prevista en la plaza en una sola planta, manteniendo y potenciando las zonas ajardinadas en los bordes de la plaza pública a las calle 18 de julio, Juan Morales Navarro y José Antonio Primo de Rivera, con el fin de perseguir una mayor integración de la edificación en el entorno y disminuir el impacto visual.
4. La conversión a uso comercial de los 1.700 m2 que la Modificación Puntual de las NNSS de octubre de 2001 destinaba a uso dotacional social- multicines, aplicándose para ello los coeficientes de homogeneización (0,70) que se obtienen de los precios de comercialización, cuya valoración se acompaña a la presente Memoria como Anexo IV.
5. Destinar al uso de almacenaje (vinculado a la actividad comercial), una edificabilidad del 10% sobre la edificabilidad prevista para uso comercial en planta baja (a partir de ahora planta primera) y una edificabilidad del 15% sobre la edificabilidad prevista para uso comercial en planta semisótano(a partir de ahora planta baja)…”.

Para que se entienda bien, el mejor ejemplo gráfico es el siguiente. Se Pide una Licencia de Obras a un Ayuntamiento para ejecutar una vivienda de dos plantas, con una altura a cumbrera de ocho metros, ocupación del sesenta por ciento de la parcela, cubierta inclinada terminada en teja, exenta y tipología ciudad jardín. No obstante, se construye un edificio de tipología colectiva de cinco plantas, ocupando el cien por cien de la parcela, cubierta plana y una altura de quince metros. Una vez terminadas las obras, el Ayuntamiento incoa un expediente de infracción y de restauración de la legalidad, ordenando la demolición de lo edificado; pero “negociando” con el Concejal y el Alcalde, estos aceptan tramitar una Modificación Puntual del Plan General de Ordenación, adaptando la ordenanza a lo ejecutado materialmente. ¿Dónde se quedaron los principios de legalidad, igualdad y seguridad jurídica?

En el acta de la sesión extraordinaria celebrada por el pleno del Ayuntamiento de Santa Brígida, el día 17 de mayo de 2007, en el punto segundo a tratar, que versó sobre la propuesta de solicitar la colaboración y asistencia técnica y jurídica de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación Territorial en orden a garantizar el perfecto ajuste de las determinaciones de la Revisión Parcial de las Normas Subsidiarias del Planeamiento… …del municipio; puede leerse la intervención en el debate de Doña Amalia Encarnación Bosch Benítez, en aquel entonces concejal en la oposición por el partido de los Verdes, y hoy día concejala de Urbanismo, Medio Ambiente y Vivienda, y Primera Teniente de Alcalde del Ayuntamiento de Santa Brígida, que fue en los siguientes términos:
"Concedido turno a Amalia Bosch por la misma se manifiesta que precisa de informe de "carácter jurídico legal" porque la construcción no cumple y tampoco desde el punto de vista de la Cotmac, no entiende porque hay carencias de informe legal y jurídico para proceder a legalizar la obra así como de la legalidad de su ajuste, por lo que nos vamos a abstener, porque lo construido no corresponde al pliego de condiciones original".

"Concedida la palabra se manifiesta por la misma que el principio expuesto por secretaría de mínima demolición, no puede ser de mínima responsabilidad de urbanismo del ayuntamiento, de velar por lo que se construía porque eso es un delito y revisar las norma para adaptarlas cuando lo construido no es legalizable y no se hubiera permitido lo que se construyó".

Aunque la transcripción del debate está mal hecha, de la misma puede deducirse clarividentemente que la Concejal de Urbanismo, Medio Ambiente y Vivienda, y primera teniente de alcalde del Ayuntamiento de Santa Brígida, el día 17 de mayo de 2007 ya era consciente de la ilegalidad que pretende el Ayuntamiento, así como del posible - presunto delito que ello puede conllevar aparejado, luego los elementos del dolo se dan perfectamente.

Es obligado citar tres hitos más en las vicisitudes del Centro Comercial de Santa Brígida:
En virtud del Acuerdo de la Cotmac de 4 de octubre de 2001 se aprobó definitivamente la Modificación Puntual de las Normas Subsidiarias en la calle 18 de Julio y otras, en el término municipal de Santa Brígida; este acuerdo se publicó en el BOC el día 24 de diciembre de 2001. El pleno municipal celebrado el 5 de junio de 2002 adjudicó la concesión administrativa de obra pública. El día 19 de noviembre de 2002 se firmó el contrato de concesión administrativa. Y el pleno Municipal, el día 6 de junio de 2003, autorizó las obras de ejecución del expediente LU 28/03, del Centro Comercial. Pero, la publicación íntegra de la normativa urbanística de la Modificación Puntual se hizo el 22 de abril de 2005.

Fue la propia UTE adjudicataria del contrato de concesión, la que ha reconocido en su escrito de reclamación de daños y perjuicios de 19 de diciembre de 2007, con fecha de entrada en el Registro General del Ayuntamiento de Santa Brígida el 08 de enero de 2008, y número de registro 257, que el día 10 de julio de 2003, cuando llevaba tres meses de trabajo, se notificó al Jefe de Obras una Orden Judicial de Suspensión de las Obras en la zona del campo de fútbol, dictada por el titular del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Las Palmas de Gran Canaria, en el procedimiento de suspensión de obra nueva número 685/2003, a instancia de la Sociedad Deportiva Santa Brígida. En virtud de este procedimiento de suspensión de las obras en la zona del Campo de Futbol, los trabajos estuvieron paralizados desde el 10 de julio de 2003 hasta el 12 de enero de 2004, algo más de seis meses.




Con fecha 8 de febrero de 2007 la sección segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, dictó sentencia por la que se anula la Modificación Puntual de las NNSS en la calle 18 de julio y otras del término municipal de Santa Brígida, por no ser ésta conforme a derecho. La antedicha sentencia ha sido recurrida en casación ante el Tribunal Supremo, admitiendo la Sala Tercera a trámite dicho recurso con fecha 16 de julio de 2007, por lo que ésta no es firme y no será ejecutiva hasta que, al decidirse el recurso, adquiera firmeza, por lo que regirá la presunción de legitimidad del acuerdo anulado por la sentencia de instancia, esto es, la Modificación Puntual. La UTE concesionaria reconoce en su escrito de reclamación de daños y perjuicios, que el Ayuntamiento de Santa Brígida había “silenciado dolosamente” (se cita textualmente) la existencia del recurso contencioso-administrativo que se resolvió con la sentencia que vino a anular la Modificación Puntual de las Normas Subsidiarias de Santa Brígida en la calle 18 de julio y otras. Asevera la UTE que en el mes de septiembre de 2007 paró completamente las obras, ahora bien, sólo falta conocer las circunstancias de la suspensión de los trabajos; es por ello que, para dilucidar y adverar los acontecimientos, debe existir el Acta que recoge la medición de la obra ejecutada y los materiales acopiados a pie de obra utilizables en la misma, junto con la justificación que adujo la UTE para ordenar o acordar la suspensión del contrato de concesión.
Con fecha 8 de enero de 2008, la UTE presentó en el Registro General del Ayuntamiento de la Villa de Santa Brígida, con número de entrada 257, un escrito en virtud del cual ha promovido una reclamación de daños y perjuicios contra aquella Administración local. Para justificar la responsabilidad patrimonial, la UTE adjunta con el antedicho escrito un informe pericial de un Licenciado en Economía, en el cual se determinan y cuantifican los perjuicios sufridos.
El Pleno Municipal celebrado en sesión extraordinaria el 05 de junio de 2002 acordó adjudicar a favor de la UTE la concesión administrativa de obra pública, limitando de forma taxativa el total de superficie comercial a 4.862,60 m2; no obstante, la UTE en su reclamación patrimonial dice que “La superficie neta disponible para arrendamientos será de 6.563 metros cuadrados”. Luego, teniendo presente que con el acuerdo de adjudicación el contrato de concesión quedó perfeccionado, en virtud de la teoría de los actos propios podremos afirmar que la UTE ha incumplido una de las condiciones esenciales del mismo, puesto que prevé obtener un beneficio por el arrendamiento de más superficie comercial de la que le corresponde en derecho. Asimismo, caben sólo dos posibilidades, que la diferencia de ambas superficies, esto es, los 1.700,40 m2 de más de uso comercial se corresponden con dominio público sobre el que no está permitido obtener aprovechamientos privativos; o que esa superficie es la destinada en la adjudicación a Multicines, y donde hoy la UTE ha ejecutado una superficie alimentaria, modificando así el objeto del contrato de concesión administrativa.

Si el contrato se adjudicó por un importe de 9.015.181,57 € (Ver páginas 388 a 408 del Tomo nº2 del expediente administrativo), y la UTE en su reclamación de responsabilidad patrimonial cuantifica el lucro cesante en cuatro mil cuatrocientos noventa y cinco euros con setenta y ocho céntimos diarios (4.495,78 €día) con sólo realizar la operación aritmética de dividir el importe de adjudicación por la cifra calculada por la UTE (9.015.181,57 € / 4.495,78 €día), podemos concluir, igualmente, que en cinco años y medio la concesionaria recuperaría con la explotación del edificio completo, la inversión para materializar las obras; y que, siendo generosos, y permitiéndole explotar las obras durante diez años más, en un plazo de quince años y medio el bien debe volver al patrimonio público.


Ya dijimos antes que en el apartado 3 “Estudio Económico de la Concesión”, de la “Oferta Económica” de la UTE, se guardó silencio sobre los ingresos resultantes de la explotación de los locales comerciales; no obstante, la reclamación de responsabilidad patrimonial cuantifica en tres mil quinientos euros con veinte y siete céntimos diarios (3.500,27 €día), los ingresos por arrendamientos del ochenta por ciento de los locales comerciales, a un precio del treinta por ciento por debajo de la media del mercado. Luego, existe un incumplimiento claro del Pliego de Condiciones Económico-Administrativas aprobado por el Pleno Municipal del Ayuntamiento de Santa Brígida, en sesión ordinaria celebrada el día 31 de enero de 2002, más concretamente de los artículos 7, 10, 12 y 15; además de NO ser ajustado al marco normativo citado al comienzo de la presente alegación.

El Proyecto de Ejecución de las obras aprobado, preveía la construcción de 506 plazas de aparcamiento, aun cuando en un primer momento se exigió la ejecución de 655, y la UTE se comprometió a materializar 666; pero todavía resulta más curioso observar como el apartado 3 “Estudio Económico de la Concesión”, de la “Oferta Económica” de la UTE, calcula el valor de la concesión en base a la explotación de sólo 413 plazas de aparcamiento, que con 710 usuarios de media al día, en un plazo de diez años, restando los gastos de explotación, la UTE preveía obtener unos ingresos de treinta y tres millones ciento cuarenta y cinco mil dos pesetas (33.145.002 ptas.), o lo que es lo mismo, diecinueve mil novecientos veinte euros con cincuenta y cinco céntimos al año (19.920,55 €año). No obstante, la reclamación de responsabilidad patrimonial cuantifica en trescientos cincuenta y tres mil doscientos tres euros anuales (353.203 €año) los ingresos por la explotación del parking. Luego, existe otro incumplimiento claro del Pliego de Condiciones Económico-Administrativas aprobado por el Pleno Municipal del Ayuntamiento de Santa Brígida, en sesión ordinaria celebrada el día 31 de enero de 2002, más concretamente de los artículos 7, 10, 12 y 15; además de NO ser ajustado al marco normativo citado al comienzo de la presente alegación.

El apartado 3 “Estudio Económico de la Concesión”, de la “Oferta Económica” de la UTE, guardó silencio sobre los ingresos resultantes de la explotación de los espacios publicitarios del Centro Comercial; no obstante, la reclamación de responsabilidad patrimonial los cuantifica en diez mil euros anuales (10.000 € al año). Existe otro incumplimiento más del Pliego de Condiciones Económico-Administrativas aprobado por el pleno municipal del Ayuntamiento de Santa Brígida, en sesión ordinaria celebrada el día 31 de enero de 2002, de los artículos 7, 10, 12 y 15; además de NO ser ajustado al marco normativo.

El pleno municipal celebrado en sesión extraordinaria el 05 de junio de 2002 acordó adjudicar a favor de FCC Construcción, S.A.; Estacionamientos y Servicios S.A.; Cura Riviera S.L. y Saramema S.L., la “concesión administrativa de obra pública en orden a la construcción de un edificio de aparcamientos subterráneos, plaza publica, locales comerciales, multicines y parque urbano, así como la redacción de todos los documentos y trabajos necesarios para la ejecución del mismo y posterior explotación del inmueble de aparcamientos subterráneos, locales comerciales y multicines, en las calles Juan Morales, José Antonio y 18 de julio de la Villa de Santa Brígida”, por importe de 9.015.181,57 €.


Teniendo presente la literalidad del artículo 53 del TRLCAP, con el Acuerdo antes citado se culminó el procedimiento de selección del contratista y se perfeccionó el contrato, puesto que finaliza el procedimiento administrativo y nace la relación contractual. Así pues, si el Acuerdo de Adjudicación pone fin al procedimiento de selección del contratista, y, al mismo tiempo, supone una declaración de voluntad del Ayuntamiento de Santa Brígida, mediante la cual se selecciona la oferta formulada por la UTE, aceptándola y perfeccionando así el contrato; podremos concluir que este acto administrativo es nulo de pleno derecho (artículo 62.1 de la LRJAPAC; y artículo 62 del TRLCAP) puesto que no se ajusta al Pliego de Condiciones Económico-Administrativas aprobado por el Pleno Municipal del Ayuntamiento de Santa Brígida, en sesión ordinaria celebrada el día 31 de enero de 2002, más concretamente de los artículos 7, 10, 12 y 15; así como tampoco al marco normativo citado al comienzo de la presente alegación; lo que obligará a declarar la nulidad de pleno derecho del Acuerdo de Adjudicación del contrato de concesión por el órgano municipal correspondiente, a través de alguno de los procedimientos establecidos para la revisión de los actos administrativos en la legislación reguladora del régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

Posteriormente, dado que el día 19 de noviembre de 2002, el alcalde presidente del Ayuntamiento de Santa Brígida y el gerente de la UTE firmaron el contrato de concesión administrativa de obra pública en orden a la construcción de un edificio de aparcamientos subterráneos, plaza pública, locales comerciales, multicines y parque urbano; y, como consecuencia del razonamiento anterior, tendremos que concluir que el contrato suscrito es inválido en virtud del artículo 61 del TRLCAP, por cuanto el Acuerdo del Pleno Municipal celebrado en sesión extraordinaria el 05 de junio de 2002, de adjudicación del contrato, es nulo de pleno derecho; debiendo liquidarse el contrato por imperativo del artículo 65 del TRLCAP, restituyéndose las partes recíprocamente las cosas que hubieran recibido en virtud del negocio jurídico celebrado, y si esto no fuese posible se devolverá su valor; pudiendo promoverse, si así lo cree conveniente el Ayuntamiento, la licitación de un nuevo contrato administrativo ajustado a la nueva situación en la que se encuentra la realidad física de las obras materializadas.

Para fijar en el Pliego de Cláusulas Administrativas Particulares el plazo de las concesiones administrativas, habrá que estar a la naturaleza de la obra y la inversión a realizar, sin que en ningún caso pueda exceder de cincuenta años.

Ahora bien, el plazo concesional está íntimamente ligado con el equilibrio económico de la concesión, sin duda uno de los principios que inspiran la regulación del contrato de concesión de obra pública, en este sentido cabe citar la Memoria del Proyecto de Ley Reguladora del Contrato de Concesión de Obras Públicas, la cual establece que el principio de equilibrio económico de la concesión debe conciliar los intereses públicos y privados y, consecuentemente, “el equilibrio debe restablecerse tanto si se ha roto en perjuicio como a favor del concesionario, produciendo unos efectos más allá de lo que se considera tolerable o deseable para la credibilidad de la institución y para el interés público … (por todo ello) … el restablecimiento del equilibrio económico no puede, en ningún caso, suponer una alteración sustantiva del contrato que altere su significado inicial”.


En virtud de lo anterior, debemos abordar, por tanto, la relación que existe entre el período concesional y la retribución del concesionario, pues existe una relación innegable entre dicho plazo y los ingresos que se obtengan de la explotación de la obra pública.

Así pues, la concesión está completamente desequilibrada, en tanto en cuanto la propia UTE, en su reclamación patrimonial al Ayuntamiento de Santa Brígida, reconoce de forma expresa que la explotación del Centro Comercial depararía unos ingresos diarios de 4.495,78 € por día para calcular el lucro cesante de la acción de responsabilidad.

Por tanto, si cogemos el importe de 9.015.181,57 €, que fue la cantidad por la cual se adjudicó el contrato de concesión de obra pública, y lo dividimos por los ingresos diarios que dice la UTE que obtendría de la explotación del Centro Comercial, tenemos como cociente el número de días que tardaría la UTE en recuperar el capital invertido, esto es, dos mil cinco días, que es equivalente a cinco años y medio; pero, para mantener la indemnidad patrimonial del negocio jurídico, si concedemos a la mercantil otros diez años más de explotación para que recupere los gastos de financiación, la amortización del capital invertido, así como un margen de beneficios como remuneración, el plazo de la concesión nunca debió superar los dieciséis años.

Atendiendo a la literalidad del artículo 11 del Pliego de Condiciones Técnicas y Condiciones Económico-Administrativas particulares aprobados por Pleno Municipal del Ayuntamiento de Santa Brígida, en sesión ordinaria celebrada el día 31 de enero de 2002, que dice que “El plazo concesional vendrá determinado y justificado por el Estudio económico de la concesión que habrá de formular el licitador, con el límite máximo de cincuenta (50) años”; y que la “Oferta Económica” de la UTE omite el citado Estudio Económico-Financiero de la concesión completa, limitándose exclusivamente a justificar o fundamentar el plazo concesional en los rendimientos de la explotación de los aparcamientos; podemos concluir que NO existe, no ya solo equilibrio económico en el propio negocio jurídico, si no que, además, el acto administrativo de adjudicación del contrato por plazo de cincuenta años es nulo de pleno derecho (artículo 62.1 de la LRJAPAC; y artículo 62 del TRLCAP), puesto que no se ajusta al Pliego de Condiciones Económico-Administrativas aprobado por el Pleno Municipal del Ayuntamiento de Santa Brígida, en sesión ordinaria celebrada el día 31 de enero de 2002, más concretamente los artículos 7, 10,11, 12 y 15; así como tampoco al marco normativo, lo que obligará a declarar la nulidad de pleno derecho del acuerdo de adjudicación del contrato de concesión por el órgano municipal correspondiente, a través de alguno de los procedimientos establecidos para la revisión de los actos administrativos en la legislación reguladora del régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común.

FINAL DEL TESTAMENTO.-